Veel bedrijven, met name de starters, zien af van aankoop van het pand bestemd voor de uitoefening van hun bedrijf, maar besluiten dit te huren. Voordeel hiervan is dat er meer geld beschikbaar blijft voor core-business zelf. De continuïteit bij het huren van bedrijfsruimte hangt sterk af van de aard van het bedrijf. Zo geniet een winkelier meer huurbescherming dan een adviesbureau, Hoe zit dit nu precies?
Bij de huur van een bedrijfsruimte wordt er onderscheid gemaakt tussen twee categorieën. Eén categorie is de 7:290-BW bedrijfsruimte; daarbij moet gedacht worden aan bedrijfsruimte van de plaatselijke middenstand of detailhandel. Alle overige bedrijfsruimte, voor bijv. kantoren, loodsen, en voor vrije beroepsruimten, valt onder 7:230a BW.
Het onderscheid tussen de twee categorieën is erg belangrijk, omdat de regels ten aanzien van opzegging c.q. beëindiging van de huurovereenkomst en de huurbescherming behoorlijk verschillen.
De 7:290 BW-bedrijfsruimte
Op grond van de wet duurt deze huurovereenkomst vijf jaar, tenzij een langere duur is overeengekomen, want dan geldt die langere duur. De overeenkomst die voor vijf jaar geldt wordt na afloop van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst met een overeengekomen duur van meer dan vijf jaar, maar minder dan 10 jaar wordt na afloop van die termijn van rechtswege verlengd tot 10 jaar.
De mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen is gedurende de eerste 10 jaar gebonden aan termijnbescherming. Dit houdt in dat de overeenkomst alleen kan worden opgezegd tegen het einde van een periode. Na de termijn van 10 jaar, waarbij de overeenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd doorloopt kunnen partijen op elk willekeurig moment opzeggen.
Voor beide partijen geldt een opzeggingstermijn van minimaal één jaar. Opzegging dient te geschieden bij aangetekende brief of deurwaarderexploot. Voor een huurder gelden geen andere voorschriften. De verhuurder heeft daarentegen om tot een rechtsgeldige beëindiging te komen rekening te houden met meer voorwaarden en daarnaast kan hij alleen opzeggen op basis van een in de wet genoemde opzeggingsgrond.
Eén van de voorwaarde is dat verhuurder bij de opzegging de huurder moet vragen om binnen 6 weken schriftelijk mede te delen of hij al dan niet met de opzegging instemt. Als de huurder niets van zich laat horen, dan moet de verhuurder in actie komen om de huurovereenkomst te beëindigen, door bij de Kantonrechter een vordering tot beëindiging in te dienen. De vordering zal alleen worden toegewezen indien sprake is van een in de wet genoemde opzeggingsgrond. De vordering zal worden afgewezen als in redelijkheid van de huurder niet verlangd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. De huurovereenkomst blijft in stand totdat er een definitieve beslissing is genomen door de rechter. De huurder kan dus gewoon (rustig) afwachten.
Van de wettelijk regels met betrekking tot 7:290 BW-bedrijfsruimte kan, zonder goedkeuring van de Kantonrechter, niet worden afgeweken. De huurder van een 1624-bedrijfsruimte heeft dus een sterke huurbescherming. Alleen bij een overeenkomst welke gesloten is voor 2 jaar of korter, gelden de wettelijk regels niet en zijn partijen vrij in het maken van afspraken.
Huurovereenkomst ex 7:230aBW
Deze huurovereenkomst eindigt ofwel door middel van opzegging ofwel door verloop van de overeengekomen periode. Opzegging dient te geschieden met inachtneming van de in de overeenkomst opgenomen termijn, en bij gebreke daarvan, met inachtneming van ‘de plaatselijk gebruikelijke termijn’. Hieronder wordt minimaal verstaan de termijn tussen twee huurbetalingen.
Ondanks dat de huurovereenkomst wel eindigt na opzegging of verstrijking van de bepaalde duur, leidt dit niet rechtstreeks tot de verplichting van de huurder om het gehuurde te ontruimen. Om tot ontruiming te komen moet de verhuurder aan de huurder de ontruiming per aantekende brief of deurwaarderexploot aanzeggen. De huurder mag dan nog 2 maanden met de ontruiming wachten en hij kan die termijn verlengen door binnen die 2 maanden een verzoek daartoe in te dienen bij de Kantonrechter. Na afweging van de belangen kan de Kantonrechter de termijn maximaal met 1 jaar verlengen. De huurder kan in totaal 3 keer om verlenging verzoeken en op die wijze kan hij de ontruiming drie jaar uitstellen. In tegenstelling tot de 7:290 BW-bedrijfsruimte dient de huurder hier wel telkens tijdig het procesinitiatief te nemen.
Adviesbureau of winkelier, het maakt dus nog al wat uit wie een bedrijfsruimte huurt.
